O mercado residencial no Brasil tem mostrado uma resiliência significativa em 2024, apesar dos desafios econômicos e das flutuações de investimento. Esse cenário é moldado por fatores como as mudanças no programa Minha Casa, Minha Vida e as tendências geracionais, que estão influenciando o comportamento de compra. Com a evolução de segmentos econômicos e de alto padrão, bem como a participação crescente do mercado de capitais no financiamento, o setor imobiliário tem explorado novas oportunidades.
O relatório do GRI Residencial Brasil 2024, realizado em São Paulo, trouxe à tona discussões importantes entre investidores, gestores e incorporadores, destacando os principais desafios e as estratégias emergentes para sustentar o crescimento do mercado. A seguir, abordaremos os fatores que impulsionam o mercado, as principais dificuldades enfrentadas pelos setores econômicos e de alto padrão, além das novas tendências de financiamento.
1. Segmento Econômico: Expansão impulsionada pelo Minha Casa, Minha Vida
O segmento econômico no Brasil está em plena expansão, beneficiado pelas recentes atualizações no programa Minha Casa, Minha Vida. No início de 2024, o aumento do teto de financiamento e os subsídios governamentais abriram novas oportunidades para incorporadoras que antes não estavam presentes no segmento de baixa renda. Isso tem gerado um impacto significativo no volume de vendas, mesmo em um cenário de retração de lançamentos.
Dados sobre o crescimento e vendas
Segundo o relatório do GRI Club, enquanto os lançamentos residenciais caíram 9,6% no primeiro trimestre de 2024 em comparação ao ano anterior, as vendas cresceram 6%. O programa Minha Casa, Minha Vida foi um dos principais impulsionadores desse crescimento, atraindo novas empresas para o segmento e ampliando a base de consumidores que agora têm acesso ao financiamento habitacional.
O impacto das mudanças pode ser observado especialmente nas regiões Centro-Oeste e Norte, onde a intenção de compra de imóveis atinge 55%, superando o Sudeste, que historicamente concentra a maior parte dos lançamentos. Esse movimento reflete o esforço das incorporadoras em adaptar seus produtos às demandas locais e às condições de financiamento mais acessíveis.
Desafios no financiamento
Mesmo com os avanços, o financiamento para o segmento econômico ainda enfrenta obstáculos significativos. A poupança, tradicional fonte de recursos, não é mais suficiente para sustentar a demanda crescente. Nesse contexto, os players do mercado têm buscado alternativas no mercado de capitais, utilizando instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que ganharam importância como soluções complementares ao financiamento bancário.
Essas mudanças no perfil de funding se mostram fundamentais para garantir a viabilidade de projetos residenciais em um cenário de esgotamento da poupança e incertezas econômicas. As discussões no GRI Residencial destacaram a necessidade de maior participação governamental e a criação de novos mecanismos, como a previdência habitacional, que poderia oferecer um fôlego adicional ao setor.
2. Mercado de Alto Padrão: Exclusividade e Sustentabilidade
O mercado de alto padrão no Brasil enfrenta desafios relacionados principalmente à disponibilidade de terrenos e à aprovação de projetos, especialmente em grandes centros como São Paulo. No entanto, esse segmento continua a adotar tendências que garantem sua exclusividade, focando cada vez mais em sustentabilidade e personalização.
Desafios de aprovação e custos de terrenos
Em 2024, os lançamentos no segmento de luxo e superluxo caíram 35% em São Paulo. As revisões do Plano Diretor Estratégico e da Lei de Zoneamento, que regulamentam a construção na capital, dificultaram a aprovação de novos projetos. Além disso, a escassez de terrenos tem pressionado os custos e diminuído a viabilidade de novos empreendimentos. Em um caso discutido no GRI, a compra de terrenos em São Paulo envolveu 27 lotes adquiridos de forma fragmentada, com o preço por metro quadrado aumentando de R$8 mil para R$92 mil ao longo do processo.
Tendências e novos produtos
Ainda assim, o mercado de alto padrão continua a buscar inovação. A sustentabilidade tem se tornado um valor essencial para os compradores de imóveis de luxo, com exigências que vão além da localização privilegiada. Aspectos como design de interiores assinados, integração com a natureza e paisagismo estão entre os principais fatores de decisão de compra. Em regiões como o Sul do Brasil e o Nordeste, o mercado tem explorado novas localizações e produtos, diversificando sua oferta além dos tradicionais eixos urbanos.
Além disso, a popularização de empreendimentos branded residences, que combinam a marca de luxo com moradias exclusivas, está começando a ganhar terreno no Brasil, embora ainda enfrente certa resistência devido aos altos custos de royalties e a questionamentos sobre o real valor agregado dessas marcas ao mercado local.
3. O papel do mercado de capitais no financiamento imobiliário
O cenário de financiamento imobiliário no Brasil passou por uma transformação significativa nos últimos anos. Com a poupança em declínio e as taxas de juros elevadas, os incorporadores têm recorrido ao mercado de capitais como uma solução estratégica para viabilizar novos projetos. Em 2024, instrumentos como CRI e LCI foram fundamentais para o financiamento de empreendimentos, mesmo diante das novas restrições impostas pela regulamentação do CMN (Conselho Monetário Nacional).
Alternativas de financiamento e estratégias inovadoras
Os debates no GRI Residencial Brasil 2024 destacaram o uso crescente de fundos imobiliários e securitização como alternativas ao financiamento tradicional. A flexibilidade oferecida por esses instrumentos tem permitido que incorporadores alinhem seus projetos com as demandas dos investidores, garantindo a continuidade do desenvolvimento imobiliário em um momento de incerteza econômica.
Alguns cases ilustram essa tendência. Um incorporador, por exemplo, optou por continuar com um CRI em vez de trocar para um financiamento mais barato da Caixa, aproveitando a flexibilidade do CRI para antecipar recursos e garantir descontos na compra de materiais. Essas decisões estratégicas são cruciais para manter a competitividade e a viabilidade dos projetos em um mercado cada vez mais pressionado por custos elevados.
Conclusão
O mercado residencial no Brasil em 2024 apresenta um cenário dinâmico e desafiador, com segmentos econômicos e de alto padrão enfrentando suas próprias realidades e desafios. Enquanto o programa Minha Casa, Minha Vida continua a impulsionar o crescimento no segmento econômico, o mercado de luxo busca formas de se reinventar diante das dificuldades regulatórias e de custo de terrenos. A participação crescente do mercado de capitais no financiamento imobiliário tem sido um fator crucial para a viabilidade de novos projetos, oferecendo alternativas flexíveis e inovadoras.
Com tantas variáveis em jogo, os corretores e consultores imobiliários precisam se manter atualizados sobre essas tendências e estratégias de financiamento para ajudar seus clientes a tomar decisões mais informadas. O setor continua resiliente, e as oportunidades permanecem abundantes, desde que as estratégias corretas sejam adotadas
Fonte: Relatório GRI Residencial Brasil 2024
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