O relatório do GRI Residencial Brasil 2024, realizado em São Paulo, trouxe à tona discussões importantes entre investidores, gestores e incorporadores, destacando os principais desafios e as estratégias emergentes para sustentar o crescimento do mercado. A seguir, abordaremos os fatores que impulsionam o mercado, as principais dificuldades enfrentadas pelos setores econômicos e de alto padrão, além das novas tendências de financiamento.

1. Segmento Econômico: Expansão impulsionada pelo Minha Casa, Minha Vida

O segmento econômico no Brasil está em plena expansão, beneficiado pelas recentes atualizações no programa Minha Casa, Minha Vida. No início de 2024, o aumento do teto de financiamento e os subsídios governamentais abriram novas oportunidades para incorporadoras que antes não estavam presentes no segmento de baixa renda. Isso tem gerado um impacto significativo no volume de vendas, mesmo em um cenário de retração de lançamentos.

Dados sobre o crescimento e vendas

Segundo o relatório do GRI Club, enquanto os lançamentos residenciais caíram 9,6% no primeiro trimestre de 2024 em comparação ao ano anterior, as vendas cresceram 6%. O programa Minha Casa, Minha Vida foi um dos principais impulsionadores desse crescimento, atraindo novas empresas para o segmento e ampliando a base de consumidores que agora têm acesso ao financiamento habitacional.

O impacto das mudanças pode ser observado especialmente nas regiões Centro-Oeste e Norte, onde a intenção de compra de imóveis atinge 55%, superando o Sudeste, que historicamente concentra a maior parte dos lançamentos. Esse movimento reflete o esforço das incorporadoras em adaptar seus produtos às demandas locais e às condições de financiamento mais acessíveis.

Desafios no financiamento

Mesmo com os avanços, o financiamento para o segmento econômico ainda enfrenta obstáculos significativos. A poupança, tradicional fonte de recursos, não é mais suficiente para sustentar a demanda crescente. Nesse contexto, os players do mercado têm buscado alternativas no mercado de capitais, utilizando instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que ganharam importância como soluções complementares ao financiamento bancário.

Essas mudanças no perfil de funding se mostram fundamentais para garantir a viabilidade de projetos residenciais em um cenário de esgotamento da poupança e incertezas econômicas. As discussões no GRI Residencial destacaram a necessidade de maior participação governamental e a criação de novos mecanismos, como a previdência habitacional, que poderia oferecer um fôlego adicional ao setor.

2. Mercado de Alto Padrão: Exclusividade e Sustentabilidade

O mercado de alto padrão no Brasil enfrenta desafios relacionados principalmente à disponibilidade de terrenos e à aprovação de projetos, especialmente em grandes centros como São Paulo. No entanto, esse segmento continua a adotar tendências que garantem sua exclusividade, focando cada vez mais em sustentabilidade e personalização.

Desafios de aprovação e custos de terrenos

Em 2024, os lançamentos no segmento de luxo e superluxo caíram 35% em São Paulo. As revisões do Plano Diretor Estratégico e da Lei de Zoneamento, que regulamentam a construção na capital, dificultaram a aprovação de novos projetos. Além disso, a escassez de terrenos tem pressionado os custos e diminuído a viabilidade de novos empreendimentos. Em um caso discutido no GRI, a compra de terrenos em São Paulo envolveu 27 lotes adquiridos de forma fragmentada, com o preço por metro quadrado aumentando de R$8 mil para R$92 mil ao longo do processo​.

Tendências e novos produtos

Ainda assim, o mercado de alto padrão continua a buscar inovação. A sustentabilidade tem se tornado um valor essencial para os compradores de imóveis de luxo, com exigências que vão além da localização privilegiada. Aspectos como design de interiores assinados, integração com a natureza e paisagismo estão entre os principais fatores de decisão de compra. Em regiões como o Sul do Brasil e o Nordeste, o mercado tem explorado novas localizações e produtos, diversificando sua oferta além dos tradicionais eixos urbanos.

Além disso, a popularização de empreendimentos branded residences, que combinam a marca de luxo com moradias exclusivas, está começando a ganhar terreno no Brasil, embora ainda enfrente certa resistência devido aos altos custos de royalties e a questionamentos sobre o real valor agregado dessas marcas ao mercado local​.

3. O papel do mercado de capitais no financiamento imobiliário

O cenário de financiamento imobiliário no Brasil passou por uma transformação significativa nos últimos anos. Com a poupança em declínio e as taxas de juros elevadas, os incorporadores têm recorrido ao mercado de capitais como uma solução estratégica para viabilizar novos projetos. Em 2024, instrumentos como CRI e LCI foram fundamentais para o financiamento de empreendimentos, mesmo diante das novas restrições impostas pela regulamentação do CMN (Conselho Monetário Nacional)​.

Alternativas de financiamento e estratégias inovadoras

Os debates no GRI Residencial Brasil 2024 destacaram o uso crescente de fundos imobiliários e securitização como alternativas ao financiamento tradicional. A flexibilidade oferecida por esses instrumentos tem permitido que incorporadores alinhem seus projetos com as demandas dos investidores, garantindo a continuidade do desenvolvimento imobiliário em um momento de incerteza econômica.

Alguns cases ilustram essa tendência. Um incorporador, por exemplo, optou por continuar com um CRI em vez de trocar para um financiamento mais barato da Caixa, aproveitando a flexibilidade do CRI para antecipar recursos e garantir descontos na compra de materiais. Essas decisões estratégicas são cruciais para manter a competitividade e a viabilidade dos projetos em um mercado cada vez mais pressionado por custos elevados​.

Conclusão

O mercado residencial no Brasil em 2024 apresenta um cenário dinâmico e desafiador, com segmentos econômicos e de alto padrão enfrentando suas próprias realidades e desafios. Enquanto o programa Minha Casa, Minha Vida continua a impulsionar o crescimento no segmento econômico, o mercado de luxo busca formas de se reinventar diante das dificuldades regulatórias e de custo de terrenos. A participação crescente do mercado de capitais no financiamento imobiliário tem sido um fator crucial para a viabilidade de novos projetos, oferecendo alternativas flexíveis e inovadoras.

Com tantas variáveis em jogo, os corretores e consultores imobiliários precisam se manter atualizados sobre essas tendências e estratégias de financiamento para ajudar seus clientes a tomar decisões mais informadas. O setor continua resiliente, e as oportunidades permanecem abundantes, desde que as estratégias corretas sejam adotadas

Fonte: Relatório GRI Residencial Brasil 2024

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Por isso, para entender um pouco sobre o crescimento diante do atual cenário econômico, todo indivíduo que deseja investir no mercado imobiliário, precisa compreender algumas particularidades antes de vender, comprar ou alugar um imóvel.

Mercado aquecido no pós-pandemia

Durante a pandemia, diante de um cenário de incertezas, as pessoas não arriscaram investir em imóveis, mas após este período, muita coisa mudou.

Recentemente, em outubro de 2023, no site do CMI Secovi MG, noticiou que a “Caixa bateu recorde de financiamento imobiliário com R$51,3 bi no terceiro trimestre”. Uma grande notícia que incentiva, ainda mais, o investimento no ramo.

Vale destacar que a boa notícia é que o mercado imobiliário de luxo também está aquecido e é atendido tanto por imobiliárias e construtoras. 

Mas quais as particularidades, características e o que diferencia o trabalho das construtoras e imobiliárias?

Construtoras

Antes de mais nada, a construtora é, como o nome já diz, a empresa responsável pela construção de empreendimentos e imóveis isolados, desde o projeto até a fase final de acabamento. Com isso, ela necessita de arquitetos, engenheiros e operários que executam todo o trabalho.

Da mesma forma, a construtora também é responsável pela contratação do maquinário a ser utilizado, que pode ser dela própria ou de empresas terceirizadas, como:

• andaimes;
• caçambas;
• tratores;
• guindaste;
• retroescavadeiras;
• betoneiras.

Além da construção, a construtora também pode atuar na venda direta dos imóveis ou por meio das imobiliárias. 

Imobiliárias

Como falamos acima, as imobiliárias são responsáveis pela venda dos imóveis, mas isso não quer dizer que os imóveis são delas. Elas fazem a intermediação entre o dono do imóvel e o interessado na compra ou no aluguel, auxiliando proprietários e compradores em todo o processo. 

Os principais colaboradores das imobiliárias são os corretores de imóveis. São eles que procuram a melhor oferta para os interessados em comprar ou vender uma casa, um apartamento ou um empreendimento comercial, dando todo o suporte do início ao fim da negociação. 

Contudo, é importante destacar que uma imobiliária não precisa funcionar em um local físico. A empresa pode ser encontrada apenas no meio digital, por meio de sites e plataformas específicas.

PACTO Imb.

Sendo assim, pensando no meio digital como uma oportunidade de facilitar e movimentar o mercado de imóveis, tanto para construtoras, imobiliárias e aos profissionais corretores, a PACTO desenvolveu a PACTO Imb. 

A PACTO Imb é uma plataforma de gestão integrada para imobiliárias, construtoras e locadores. Criada para diminuir os custos operacionais, facilitar a gestão e dar mais visibilidade às oportunidades de venda ou locação.

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